[易居研究院]中国百城房价报告

2020-02-03 12:09:48

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-02-03
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

  一、百城房价

  1、成交均价:全年涨幅曲线呈现倒U型

  2019年全年,全国100个城市新建商品住宅成交均价为14460元/平方米,同比上涨11.2%,相比2018年全年上涨了1452元/平方米。观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线,其大体上呈现倒U型走势。尤其是在5月份房地产政策收紧的情况下,此类曲线终结上扬态势,掉头向下,体现了房地产价格去泡沫的导向。不过,根据国家统计局数据测算,2019年全国房价涨幅为8.7%,换而言之,全国百城的房价涨幅依然偏大。

  观察近9年全国百城房价涨幅数据,可以看出,2012年和2014年的房价涨幅是比较小的,分别为1.7%和3.3%,而2015-2017年涨幅明显扩大。虽然2018年涨幅有所收窄,但2019年涨幅继续扩大,且成为近9年涨幅最大的一年,其涨幅也属于两位数水平。其中一个很重要的原因是,2019年各地预售证管控相对较小,部分中高端项目积极入市,客观上影响了成交结构。而从城市结构的因素看,一线城市、三四线城市的房价拉升对百城的影响较大。

  二、城市分类

  1、一线城市:房价涨幅呈现收窄态势

  2019年全年,4个一线城市新建商品住宅成交均价为43788元/平方米,同比上涨10.8%。观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线,其大体上呈现持续下行态势,充分说明房价管控是积极得当的。不过对于个别城市如深圳,在2019年下半年房价继续被炒作,也是值得关注的。

  观察近9年房价涨幅数据,可以看出,一线城市房价最为强势的年份为2016年,当年房价涨幅为17.0%,而最为疲软的年份为2012年,跌幅为1.0%。相对来说,2017年和2018年房价总体上进入到降温的通道之中,而到了2019年房价涨幅有所扩大。

  2、二线城市:房价涨幅重回个位数

  2019年全年,32个二线城市新建商品住宅成交均价为14233元/平方米,同比上涨9.3%。观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线,可以看出总体上呈现了下行态势。这和二线城市政策明显收紧等因素有关,尤其是包括苏州等城市,2019年政策管控是非常严厉的。

  观察近9年房价涨幅数据,可以看出,二线城市在2016-2018年三年期间,房价涨幅都是比较大的,即都是两位数水平。而2019年终结了这个过程,房价涨幅重回个位数水平,体现了较好的“房住不炒”导向。当然后续也要警惕房价涨幅扩大的风险,尤其是在都市圈、城市群大发展的概念之下。

  3、三四线城市:全年涨幅略有扩大

  2019年全年,64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11370元/平方米,同比上涨9.2%。观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线,总体上呈现了“先微弱上扬、后微弱下行”的态势。这和三四线城市2018年房价已经深度调整过一次有关,同时受制于各地收入水平等因素,涨幅难以扩大。

  观察近9年房价涨幅数据,可以看出,三四线城市房价最强势的时候为2017年,当年房价涨幅冲到了20.1%的高位水平,而到了2018年,市场开始调整,房价涨幅收窄至8.2%。这说明2017年房价是有所透支的,其和当地人均可支配收入等指标是脱节的,所以2018年房价自然降温。而观察2019年的房价数据,可以看出,涨幅反而有所扩大,相应风险值得关注。

  三、城市排序

  1、均价排序:深沪京厦房价最贵

  本部分对全国100个城市的房价进行排序。从排序中可以看出,深圳成为2019年全国房价最贵的城市,为57064元/平方米。这和深圳新房供应偏少、购房需求旺盛、房源地段较优等有关。据此也可以理解深圳2019年年底放松酒店式公寓认购的政策,其出发点是为市场增加更多房源,以对冲高房价所带来的压力。同时在进入排序前10的城市名单中,厦门、三亚和珠海是三个不属于省会的城市,其房价水平较高,和旅游资源丰富、城市规划面临利好等因素有关。

  从排序中可以看出,2019年全国百城房价中最低的城市为荆门,为5140元/平方米。总体上看,在全国房价相对低的城市中,中西部城市的数量较多,这和相应的经济基本面是有关的。另外考虑到此类城市后续户籍政策放松的可能性是比较大的,所以也要防范2020年房价反弹的风险。

  2、涨幅排序:武汉和南通房价涨幅较大

  本部分对全国100个城市的房价涨幅进行排序。从排序中可以看出,2019年武汉和南通的房价上涨幅度较大。其中对于武汉来说,2019年限价政策有所放松,成交结构自然会有调整。另外这也和2018年房价压制过多等有关。而对于南通来说,2019年受益于长三角一体化、上海第三机场概念、宁启铁路建成等因素,房价炒作现象比较明显。

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